一场风暴席卷全球,中国开始行动,楼市山雨欲来!

北京时间12月14日凌晨，美联储宣布加息之后，中国央行昨日早晨小幅跟进“加息”，市场戏称“麻辣粉”（中期借贷便利（MLF））又涨价了。

　　山雨欲来风满楼！受到接连不断的大消息冲击，楼市开始紧张了！

　　美国加息、香港加息、内地变相加息

　

　　昨天（12月14日）凌晨美联储宣布加息25个基准点，联邦基准利率区间为1.25%~1.5%。之后，与美元直接挂钩的香港，也在昨天早上宣布加息25个基准点，此系金管局年内第三次跟随美联储加息。

　　紧接着中国央行宣布“变相加息”，但调整幅度较小，为上行5个基点。

　　之所以称“变相加息”，因为此次中国央行宣布“加息”的，不是“银行存贷款基准利率”，而是“中期借贷便利（MLF）”和“逆回购”利率。

　　央行昨日进行了2880亿元人民币中期借贷便利（MLF）操作，均为一年期，利率3.25%，上次为3.20%。

　　央行分别上调公开市场7天、28天期逆回购中标利率至2.5%、2.8%，此前分别为2.45%、2.75%，为今年3月来首次。

　　加息的目的很简单，收紧货币流通性，让市场中流通的货币变少，从而使货币升值。说白了，就是借钱难了，开发商向商业银行借贷需要更高的成本。

　　随着2018年的到来，美国预期还将会有三次加息，美元将变得更值钱，中国为了满足美国的缩小与中国贸易差的要求，人民币就也需适度升值。因此，明年中国很可能仍采用这种变相加息。

　　也就是说，对于开发商来讲，未来的一年里，借贷和融资将会更难，成本也会更高。不仅如此，包含昨日美国加息、中国央行变相“加息”等连续发生的几件大事，让楼市散发出一股不好的气味。

　　地王崩盘、股权变动，开发商资金紧张了

　　先来看具体事件：

　　事件一：14日凌晨美联储宣布加息25个基准点，早上香港特区宣布加息25个基准点，紧接着中国央行宣布“变相加息”5个基准点。

　　事件二：昔日“地王”，南京京奥港未来墅被曝已停工，原因是拖欠施工方工程款超2000万元。与此同时，该项目一笔34亿元融资即将到期，京奥港资金链出现风险；

　　事件三：北京总价第三高地块——丰台地王在拍地后正经历股权的第三次变动；

　　第一个事件最终会传导到楼市，而后两个事件是地王与楼市直接相关。

　　前有南京京港澳地王，后有北京丰台地王，去年拿地王的开发商资金困难并非个案。

　　据中原地产数据显示，2016年以来50宗高价地王中，因资金压力，有32宗地块产权在拿地后出现了变动，占比高达64%。

　　前段日子，克而瑞地产研究中心在调查2016年50个典型“地王”后发现，目前仅有7个项目已经入市，29宗土地已开工但未开盘，另有14宗尚未开工，这意味着有43宗土地项目未入市，占比为83%。

　　原因很显然，资金开始紧张了。

　　要知道，这些地王大多都是去年加杠杆拿的。近两年，大大小小房企在楼市一片叫好的浪潮中，激进拿地。中型房企不计成本大量购地、高杠杆并购、激进扩张，是为防止被大房企吞并。大房企加杠杆拿地，是为了进一步扩大规模，吞并中小房企，独享市场。

　　随着楼市调控政策呼啸而至，开始还抱着侥幸心理的开发商们懵逼了，尤其是中小房企，因为限购限售限价打乱了他们的如意算盘。

　　祸不单行的是，银行利率升高，又抬高了房企的融资难度和成本，一方面进钱难，另一方面融资难，房企债务率开始攀升，中小房企捉襟见肘了。

　　对房地产的影响

　　央行的变相“加息”不是上调基准利率，对存量贷款没影响，所以对市场的影响见效慢。加息对市场的影响，不会立竿见影，一般是个累进的过程。对房价而言，大概在2019，2020年会看到影响。

　　楼市的规律是量在价先，一般会经历这么几个阶段，量跌价挺，量跌价稳，量价齐跌。市场调控后，立刻下跌的情况不多，市场的买卖双方都会打持久战，如果持续没有成交量，卖家资金链撑不住就必然降价。2015年下半年以来，众多房地产企业在拼命“加杠杆”，二三年后就要去杠杆，他们借的三年短期消费贷款一到期，银行就不会续期了！即使续期，利率的上浮恐怕也让人还不起。

　　综合来看，2018年对楼市势必是一个大考验。三五年内，房地产企业、房价或受到冲击。